معیارهایی که مشخص میکند هزینه با چه کسی است
برای اینکه سریع متوجه شوید حق با شماست یا طرف مقابل، باید این فاکتورها را بررسی کنید. قانون فقط به قرارداد نگاه نمیکند، بلکه شرایط فنی هم مهم است:
- گرفتگی فاضلاب همیشه تقصیر مستأجر نیست: صرفاً چون شما ساکن هستید، دلیل نمیشود هر اتفاقی افتاد هزینه آن پای شما باشد.
- گرفتگی لوله اصلی و مشاعات همیشه با مالک است: اگر مشکل خارج از واحد شماست، بحثی در مسئولیت مالک نیست.
- نظر لوله بازکن متخصص میتواند تعیین کننده باشد: دستگاه فنر و دوربین مشخص میکند چه چیزی راه آب را بسته است.
- قرارداد اجاره همه چیز را تغییر نمیدهد: شرط خلاف مقتضای ذات عقد (مثلاً واگذاری تعمیرات اساسی به مستأجر) اغلب باطل است.
- گرفتگی های تکرارشونده معمولاً مسئولیت مالک است: اگر هر هفته لوله میگیرد، ایراد از ساختار است نه استفاده.
- قانون مدنی تکلیف را مشخص کرده، نه سلیقه طرفین: ماده ۴۸۶ قانون مدنی فصل الخطاب این اختلافات است.
اصل قانونی تعیین هزینه گرفتگی فاضلاب
در تمام دعاوی ملکی مربوط به تأسیسات، قانون گذار و کارشناس دادگستری به دنبال «مسبب» میگردند. اصل کلی این است که هزینه گرفتگی لوله فاضلاب با مالک است یا مستاجر بر اساس تفکیک «تعمیرات جزئی» و «تعمیرات کلی» مشخص میشود. تعمیرات جزئی که ناشی از استفاده روزمره است (مثل تعویض واشر یا گرفتگی لوله فاضلاب به دلیل ریختن مو) بر عهده مستأجر است چون او از ملک استفاده میکند.
اما تعمیرات کلی و اساسی که مربوط به اصل بنا و بقای ساختمان است (مثل پوسیدگی لوله ها، پر شدن چاه یا شکستگی لوله) بر عهده مالک است. در دادگاه ها هم دقیقا همین رویه اجرا میشود؛ اگر ثابت شود که گرفتگی به دلیل نقص در سیستم لوله کشی بوده، حتی اگر در قرارداد ذکر شده باشد «تمامی هزینه ها با مستأجر»، قاضی آن را نمیپذیرد چون هزینه نگهداری سرمایه با صاحب سرمایه (مالک) است.
جدول تصمیم گیری پرداخت هزینه گرفتگی لوله فاضلاب
برای اینکه در یک نگاه بفهمید هزینه با شماست یا صاحبخانه، از این جدول استفاده کنید:
| نوع مشکل و علت گرفتگی | مسئول پرداخت هزینه | دلیل قانونی |
| افتادن اشیاء (گوشی، صابون، اسباب بازی) | مستأجر | سهل انگاری در نگهداری (تعدی و تفریط) |
| گرفتگی با مو و چربی (بعد از مدت طولانی سکونت) | مستأجر | استفاده مصرفی و سرویس دورهای |
| گرفتگی بلافاصله پس از ورود مستأجر جدید | مالک | تحویل ملک معیوب |
| پر شدن چاه فاضلاب | مالک | تعمیرات اساسی و کلی ساختمان |
| شکستگی لوله / ریزش چاه | مالک | استهلاک و نقص ساختمانی |
| رسوب سیمان، قیر و مصالح ساختمانی | مالک | نقص در ساخت و ساز |
| گرفتگی لوله اصلی (مشاعات) | مالک / مدیریت | مربوط به کل ساختمان است نه یک واحد |
| رفع بوی بد فاضلاب (بدون گرفتگی) | مالک | نقص در سیستم سیفون و ونت (هواکش) |
بررسی کامل حالت اول: چه زمانی هزینه گرفتگی با مستأجر است؟
حالت اول زمانی است که کوتاهی یا استفاده غیرعارف باعث بروز مشکل شده است. وقتی میپرسیم گرفتگی لوله فاضلاب به عهده کیست، انگشت اتهام اول به سمت نحوه استفاده ساکن فعلی میرود. گرفتگی ناشی از مصرف نادرست یعنی ورود هر چیزی غیر از آب و فضولات انسانی به داخل لوله.
مصداق های بارز تقصیر مستأجر شامل انداختن دستمال کاغذی، نوار بهداشتی، پوشک بچه، یا افتادن صابون و شانه در گرفتگی توالت است. همچنین در آشپزخانه، ورود چربی غذا، تفاله های چای و برنج که باعث رسوب و تنگی مسیر میشوند، مستقیماً به نحوه نگهداری مستأجر برمی گردد.
در این موارد، قانون حق را کاملاً به مالک میدهد. استدلال این است که لوله کشی ساختمان سالم تحویل داده شده و این گرفتگی حاصل «تعدی و تفریط» (زیاده روی یا کوتاهی) مستأجر است. تفاوت «استفاده معمول» با «استفاده اشتباه» در همین است؛ استفاده معمول نباید باعث بسته شدن مسیر با اشیاء خارجی شود. پس اگر فنر لوله بازکن یک تکه اسباب بازی یا توده موی بلند را خارج کرد، جای هیچ بحثی نیست و مستأجر باید کارت بکشد.
بررسی کامل حالت دوم: چه زمانی هزینه گرفتگی با مالک است؟
حالت دوم که بسیار هم رایج است، مربوط به مشکلات ذاتی ساختمان است. اینجا دیگر بحث استفاده نیست، بحث فرسودگی است. سوال اصلی اینجاست که گرفتگی لوله فاضلاب با مستاجر است یا مالک وقتی که لوله ها ۵۰ سال عمر دارند؟ فرسودگی یعنی لوله چدنی زنگ زده، لوله پلیکا ترد شده و شکسته، یا رسوب گرفتگی سیمانی و قدیمی که ربطی به غذای دیروز شما ندارد.
رسوب گرفتگی ناشی از عمر ساختمان با گرفتگی معمولی فرق دارد؛ این رسوب ها مثل سنگ به دیواره لوله چسبیدهاند و قطر لوله را کم کردهاند. همچنین مواردی مثل شیب نامناسب لوله کشی (اشکال معماری) یا قطر کم لوله ها که باعث میشود آب کشش نداشته باشد، تماماً بر عهده مالک است.
اگر شما به تازگی ساکن شدهاید و لوله میگیرد، یا اگر از سرویس بهداشتی استفاده عجیب وغریبی نکردهاید اما آب پایین نمیرود، گرفتگی فاضلاب با مستاجر است یا مالک؟ قطعاً با مالک. چون مستأجر مسئول اصلاح عیوب ساختاری ملک نیست. او خانه را اجاره کرده تا استفاده کند، نه اینکه سیستم فاضلاب معیوب صاحبخانه را نو کند. اگر لوله بازکن تشخیص دهد که لوله نشست کرده یا ریشه درخت داخل آن رفته، حتی یک ریال هم نباید از جیب مستأجر برود.
گرفتگی لوله اصلی، چاه فاضلاب و مشاعات (خط قرمز قانون)
یک قانون نانوشته اما محکم وجود دارد: به محض اینکه مشکل از واحد شما خارج شد، مسئولیتش هم از شما ساقط میشود. در موضوع گرفتگی لوله اصلی فاضلاب، قانون بسیار شفاف عمل میکند. مشاعات یعنی جایی که تمام ساکنین از آن سهم دارند، مثل لوله رایزر اصلی (ستونی) که فاضلاب همه طبقات را جمع میکند یا منهول های داخل حیاط.
لوله اصلی ساختمان، شاه راهی است که اگر بگیرد، معمولاً طبقه همکف یا پارکینگ را کثیف میکند. حتی اگر نوار بهداشتی از واحد شما افتاده باشد و در لوله اصلی گیر کرده باشد، اثبات اینکه دقیقاً کدام واحد مقصر بوده بسیار دشوار است و معمولاً هزینه بین کل واحدها (صندوق ساختمان) یا مالک تقسیم میشود.
در مورد پر شدن چاه هم وضعیت مشابه است. چاه فاضلاب یک مخزن است که طی سال ها پر میشود. مستأجری که یک سال است ساکن شده، مسئول پر شدن ظرفیتی نیست که طی ۱۰ سال گذشته اشباع شده است. بنابراین اگر نیاز به خدمات تخلیه چاه باشد، این هزینه جزو هزینه های اساسی و حفظ ملک است و صددرصد بر عهده مالک میباشد. مدیر ساختمان در اینجا وظیفه دارد هماهنگی ها را انجام دهد و هزینه را از مالکین (نه مستأجرین) دریافت کند.
گرفتگی های تکرارشونده؛ نشانه ای که همه چیز را عوض میکند
گاهی وقت ها لوله باز میشود اما دو هفته بعد دوباره همان آش و همان کاسه. اینجاست که بحث گرفتگی لوله فاضلاب به عهده مالک است یا مستاجر وارد فاز جدیدی میشود. گرفتگی تکرار شونده یعنی مشکل «ریشه ای» است، نه «مقطعی». گرفتگی مقطعی با یک فنر زدن لوله فاضلاب حل میشود، اما مشکل ریشه ای یعنی لوله نقص فنی دارد.
اگر شما به عنوان مستأجر هزینه لوله بازکنی را دادید ولی مشکل مدام تکرار شد، این نشانه واضحی از وجود سیمان، قیر، شکستگی یا شیب منفی در لوله است. قانون این موارد را «عیب مخفی» در زمان اجاره میداند که حالا آشکار شده است. در چنین شرایطی، گزارش فنی سرویس کار بسیار حیاتی است. اگر لوله بازکن تایید کند که “این لوله ایراد فنی دارد”، تمام هزینه های قبلی که پرداخت کردهاید و هزینه های تعمیرات اساسی پیش رو، باید توسط مالک پرداخت شود.
نقش قرارداد اجاره در هزینه لوله بازکنی
خیلی از مالکین در قرارداد اجاره بندی اضافه میکنند با این مضمون که «هزینه تمام تعمیرات جزئی و کلی با مستأجر است». اما آیا این بند وجاهت قانونی دارد؟ وقتی دعوا بالا میگیرد و میپرسند گرفتگی لوله با مستاجر است یا مالک، اعتبار این بندهای دست نویس به چالش کشیده میشود.
طبق قانون، شروطی که خلاف ذات عقد اجاره باشند باطل هستند. تعمیرات اساسی (مثل ترکیدن لوله یا پر شدن چاه) ذاتاً با مالک است چون مربوط به عین مستاجره (خودِ ملک) است. بنابراین نوشتن یک جمله کلی در قرارداد نمیتواند مسئولیت پر شدن چاه را گردن مستأجر بیندازد. اما در مورد تعمیرات جزئی و مصرفی، توافق طرفین معتبر است. اگر قرارداد مبهم باشد، قانون حکم میکند: تعمیرات تاسیسات و لوله کشی (به جز رفع گرفتگی سطحی) با مالک است. اگر در قرارداد ذکر نشده باشد، پیش فرض قانون مدنی اجرا میشود که به نفع مستأجر در موارد ساختاری است. نکته مهم اینجاست که در بحث هزینه تخلیه چاه با مالک است یا مستاجر، حتی اگر در قرارداد سکوت شده باشد، عرف و قانون هزینه را از مالک میدانند.
بررسی دقیق مواد قانونی مرتبط (با تفسیر ساده)
برای اینکه در بحث دست پر باشید، باید مواد قانونی را بشناسید. پاسخ حقوقی به سوال هزینه گرفتگی لوله فاضلاب به عهده کیست در قانون مدنی نهفته است:
1. ماده ۴۸۶ قانون مدنی: این ماده به زبان ساده میگوید صاحبخانه موظف است تمام وسایل و تجهیزاتی که برای استفاده از ملک لازم است (مثل لوله کشی سالم، چاه خالی، موتورخانه سالم) را فراهم کند و تعمیرات کلی این ها هم با اوست. یعنی اگر لوله پوسیده یا چاه پر شده، طبق این ماده مالک باید خرج کند.
2. ماده ۴۹۲ قانون مدنی: این ماده میگوید اگر مستأجر نتواند از ملک استفاده کامل ببرد (مثلاً بوی فاضلاب زندگی را مختل کند یا فاضلاب بالا بزند) و مالک هم تعمیر نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.
برداشت عملی دادگاه ها و شوراهای حل اختلاف از این مواد این است که آنها خط کشی «مصرفی» و «اساسی» را انجام میدهند. اگر شما نیاز به خدمات لوله بازکنی تهران یا هر جای دیگر داشتید چون لوله شکسته بود، این مواد قانونی حامی شما (مستأجر) هستند تا هزینه را نپردازید.
نظر لوله بازکن متخصص چقدر اعتبار دارد؟
شاید برایتان سوال شود که قاضی یا مالک چطور میفهمند زیر زمین چه خبر است؟ اینجاست که لوله بازکن نقش کارشناس را بازی میکند. نظر او بسیار مهم است چون او تنها کسی است که ابزار تشخیص (فنر و دوربین) دارد.
وقتی سرویس کار فنر میزند، سر فنر نشان میدهد عامل گرفتگی چیست. اگر مو و پارچه بیرون بیاید، گزارش میدهد که “عامل خارجی” بوده است. اما اگر سر فنر گلی شود، به قطعات سیمان برخورد کند یا نتواند جلو برود، گزارش میدهد که “مسیر تخریب شده یا رسوب دارد”. برای حل اختلاف گرفتگی لوله فاضلاب به عهده کیست، حتماً از لوله بازکن بخواهید در فاکتور کتبی دقیقاً بنویسد: «علت گرفتگی چه بود». این فاکتور با مهر و امضا، در شورای حل اختلاف حکم سند معتبر را دارد. اگر مالک زیر بار نمیرود، درخواست خدمات تخلیه چاه تهران یا لوله بازکنی معتبر با فاکتور رسمی کنید.
اگر مالک و مستأجر به توافق نرسند، چه باید کرد؟
اگر با تمام این توضیحات، مالک همچنان میگوید گرفتگی فاضلاب با مستاجر است و با مالک نیست، به من ربطی ندارد و پول نمیدهم، نباید بلافاصله دعوا راه بیندازید. مراحل قانونی را طی کنید:
- اطلاع رسانی: ابتدا مشکل را تلفنی و سپس پیامکی (برای داشتن مدرک) به مالک اطلاع دهید.
- مستند سازی: از بالا زدن آب، گرفتگی و نظر لوله بازکن فیلم و عکس بگیرید. فاکتور با شرح علت را نگه دارید.
- تامین دلیل: اگر هزینه سنگین است (مثل تعمیرات کلی لوله کشی)، میتوانید قبل از تعمیر، از شورای حل اختلاف درخواست «تامین دلیل» کنید تا کارشناس رسمی بیاید و نظر بدهد.
- کسر از اجاره یا ودیعه: معمولاً در پایان قرارداد یا با توافق، هزینه تعمیرات اساسی (که مستأجر با اجازه مالک انجام داده) از اجاره کم میشود. اگر مالک اجازه ندهد و تعمیر ضروری باشد، میتوانید تعمیر کنید و بعداً مطالبه نمایید، اما ریسک دارد.
معمولاً در شوراهای حل اختلاف، در موارد مشکوک و ساختمانی، رأی به نفع مستأجر صادر میشود، مگر اینکه مالک بتواند ثابت کند مستأجر عمداً خرابی به بار آورده است. در نهایت، پاسخ به هزینه گرفتگی فاضلاب آپارتمان با چه کسی است، در صورت عدم توافق، با نظر کارشناس شورا مشخص میشود.
سوالات متداول
اگر تازه خانه را اجاره کرده باشم و فاضلاب بگیرد، هزینه با کیست؟
اگر ثابت شود مشکل از قبل وجود داشته یا به دلیل فرسودگی بوده، مسئولیت با مالک است.
هزینه فنر زدن لوله فاضلاب چقدر است و آیا روی اجاره حساب میشود؟
هزینه فنر زدن طبق نرخ اتحادیه محاسبه میشود. اگر گرفتگی جزئی باشد، روی اجاره حساب نمیشود و هزینه جاری زندگی مستأجر است. اما اگر برای باز کردن گرفتگی های سخت و سیمانی باشد، میتوانید با توافق مالک از اجاره کسر کنید.
اگر لوله توالت بگیرد و صاحبخانه بگوید تقصیر توست، چطور ثابت کنم که نیست؟
تنها راه اثبات، استفاده از نظر سرویس کار است. از او بخواهید با فنر زدن علت را پیدا کند. اگر شیء خارجی نبود و مشکل از رسوب یا لوله کشی بود، فاکتور کتبی بگیرید. این فاکتور سند برائت شماست.
آیا مدیر ساختمان میتواند هزینه گرفتگی لوله اصلی را فقط از واحد طبقه اول بگیرد؟
خیر، اصلاً. لوله اصلی جزو مشاعات است. حتی اگر آب فقط در طبقه اول بالا زده باشد، چون این لوله برای کل ساختمان است، هزینه رفع گرفتگی آن باید از صندوق ساختمان یا توسط تمام مالکین پرداخت شود.